一、先分清三种情形
1.1 楼上的专有部分出问题 → 找楼上
典型情形：
- 楼上自己改造的水管破裂
- 楼上卫生间、厨房防水层失效，水渗下来
- 楼上洗衣机、热水器接口漏水
- 楼上装修施工破坏了原有防水
法律依据：《民法典》第288条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第296条进一步规定，用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免造成损害。
这种情况下楼上要承担什么：
| 责任 | 内容 |
|---|---|
| 停止侵害 | 修复漏水点 |
| 排除妨碍 | 消除持续渗漏的状态 |
| 赔偿损失 | 修复被泡坏的装修、物品 |
| 恢复原状 | 受损部位复原 |
1.2 公共管道、公共部位出问题 → 找物业
这里的判断标准是设施性质，不是物理位置：
住宅内公共排水管道虽然位于业主专有房屋空间内，仍属小区共有设施。
也就是说，穿过你家吊顶的那根公共立管，虽然在你屋里，但它不是“你家的管子”，而是全楼共有的设施。
这时各方的义务：
| 主体 | 义务 |
|---|---|
| 物业服务企业 | 对公用设施负有维护、养护义务；维护不力导致业主财产受损的，承担主要赔偿责任 |
| 业主（含楼下住户） | 基于相邻关系负有容忍、配合物业服务企业入户检修的义务 |
| 拒不配合的后果 | 无正当理由拒不配合，致隐患无法及时消除、相邻方损失扩大的，对扩大部分承担相应赔偿责任 |
这条对楼下住户很重要：如果你以“管子在我家，凭什么让你进来查”为由拒绝配合，对因此扩大的损失要自己承担一部分责任。
反过来对物业也有要求：物业应当履行充分告知义务、采取损害最小的检修方式、妥善处理费用及修复事宜（比如出具书面告知书、承诺承担检修费用、支付一定的保证金）。这些都是让业主愿意配合的必要条件。
注意一个细节：实务中有观点认为“是否出具书面告知书”并不是业主履行配合义务的前置条件——也就是说，业主不能以“物业没给我正式书面通知”为由拒绝配合检修。这一点在诉讼中常被提出，需要有心理准备。
1.3 屋顶、外墙渗漏 → 走维修资金
关键规则：小区外墙属于业主共有部分，物业对其负有日常维修、养护和管理义务，但这不意味着外墙渗漏水导致业主受损时，物业就必然要承担赔偿责任。
更要紧的一条：房屋外立面属于全体业主，其维修可以使用专项维修资金；要求物业自己出钱维修缺乏依据。
那什么时候物业要担责？ 两种情况：
1. 物业已经发现外墙存在明显问题而不处理
2. 或接到报修后长期不处理，导致损失进一步扩大
什么时候物业不担责？ 两个条件同时满足：
1. 此前并不知道外墙存在渗漏水隐患（日常巡查难以发现的隐蔽问题）
2. 接到报修后及时查勘、处理并积极协调了相关业主或责任主体
二、一个真实案例里的两个关键点
案例：业主因外墙渗漏受损，起诉物业要求赔偿。鉴定意见认定外立面因素占修复金额的 5%–10%。一审据此判物业担责，二审改判驳回。
二审的理由有三层：
1. 外立面因素与漏水的关联性不大
2. 外立面因素是一审鉴定之后才得以确认的——渗漏期间双方都没有认为系外立面导致，也从未就这个原因报修过
3. 物业曾在台风后维修过外立面、接到报修当天上门、还多次协调 → 已经尽到义务
这个案例给出两条重要提示：
第一，不要唯“鉴定比例”论。
鉴定比例确定的是因果力大小，但责任成立还要看物业有没有尽到合理义务、有没有过错。占比 5%–10% 不等于物业就要赔 5%–10%。
第二，报修记录非常重要。
如果渗漏期间你没有报修过，事后很难主张“物业不作为”。每一次报修都要留痕。
三、新房还在保修期内的，找开发商
这一点很多人不知道，白白自己掏了钱。
| 部位 | 最低保修期限 |
|---|---|
| 地基基础和主体结构 | 设计文件规定的该工程合理使用年限 |
| 屋面防水、有防水要求的卫生间/房间、外墙面 | 5 年 |
| 供热与供冷系统 | 2 个采暖期、供冷期 |
| 电气管线、给排水管道、设备安装 | 2 年 |
| 装修工程 | 2 年 |
保修期从什么时候算？ 从竣工验收合格之日起计算。
注意：保修期内出现属于保修范围的质量问题，由开发商（建设单位）负责修复，费用由责任方承担。不要因为“房子是我的”就自己找人修了再说——先书面通知开发商，保留通知证据，再谈修复和赔偿。
四、漏水的损失怎么算
可以主张的：
| 项目 | 说明 |
|---|---|
| 装修损失 | 墙面、吊顶、地板、橱柜等的修复费用 |
| 物品损失 | 被泡坏的家具、电器、衣物等 |
| 修复期间的临时居住费用 | 房屋无法居住期间合理的外出租住费用 |
| 鉴定费 | 需要鉴定时支出的费用 |
| 误工损失 | 处理漏水事务产生的合理误工（需举证） |
实务要点：
- 损失要能举证。修复前先拍照、录像、固定现场，最好请物业到现场见证并记录
- 金额较大时申请鉴定。修复费用的金额争议大，法院通常需要鉴定意见作为依据
- 损失扩大的部分自己也有责任。发现漏水后不及时处理，任由损失扩大，扩大部分可能无法全额主张
五、正确的处理顺序（建议照做）
第一步：固定证据。 漏水当天就拍照、录像，记录时间；请物业到场查看并留下记录；保留所有受损物品的原状（能留的留，不能留的拍照）。
第二步：查明漏水原因。 让物业协助判断是楼上专有部分、公共管道，还是外墙/屋顶。必要时申请专业机构检测。原因不明，责任就无法确定。
第三步：书面通知责任方。 不管是楼上、物业还是开发商，都发书面通知要求限期处理，保留送达凭证。
第四步：配合检修。 如果需要进你家检修，要配合——不配合导致损失扩大的部分要自己承担。
第五步：损失鉴定与索赔。 谈不成再考虑鉴定、起诉。
第六步：诉讼中的被告选择。 这是一个策略问题：
| 情形 | 建议被告 |
|---|---|
| 明确是楼上专有部分问题 | 楼上（相邻关系＋侵权） |
| 明确是公共管道、物业维护不力 | 物业（物业服务合同＋共有设施维护） |
| 存疑（不确定原因） | 楼上和物业一并起诉，由法院查明后划分责任 |
| 外墙渗漏且已过保修期 | 走维修资金；物业已尽义务的不担责 |
六、几个常见问题
问1：管子在我家吊顶里，是我家的吗？
不一定。住宅内的公共排水立管，即便物理位置在你的专有空间内，在法律上仍属小区共有设施。所以不能因为“管子在我家”就认为维修责任在你。
问2：物业让我配合入户检修，我能拒绝吗？
不建议拒绝。基于相邻关系，业主对公共设施的检修负有容忍、配合义务。无正当理由拒不配合，导致隐患无法消除、相邻方损失扩大的，你要对扩大部分承担相应责任。
问3：物业说这是我和楼上的邻里纠纷，不管，对吗？
不对。如果涉及的是公共管道、公共部位，物业负有维护义务；维护不力造成损失的，要承担主要赔偿责任。即便纯粹是楼上专有部分的问题，物业也应当协助处理、组织协调。
问4：房子还在保修期内，应该找开发商还是找物业？
保修期内属于保修范围的质量问题，责任在主开发商（建设单位）。物业的职责是协助报修、协调，不是替开发商承担保修责任。注意保留书面报修证据。
问5：鉴定说外墙因素占 5%，物业就要赔 5% 吗？
不一定。鉴定比例只说明因果力大小。责任成立与否，还要看物业是否尽到了合理的养护义务、有没有过错。实务中有鉴定认定外墙因素占 5%–10% 但二审改判物业不担责的案例——理由是外立面与漏水关联性不大、该因素在鉴定后才确认、物业已尽义务。
问6：楼上不承认、也不修，怎么办？
先固定证据（拍照、物业见证、必要时鉴定），再书面通知限期处理。仍不处理的，可以起诉要求停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。注意在起诉前把证据做扎实——漏水责任纠纷的胜负，基本取决于证据。
法律依据
| 规范 | 条文要点 | 版本 |
|---|---|---|
| 《民法典》第288条 | 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系 | 2021-01-01 施行 |
| 《民法典》第296条 | 用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害 | 2021-01-01 施行 |
| 《民法典》第942条 | 物业服务人应当维修养护物业服务区域内的业主共有部分；对违反治安、环保、消防等法律法规的行为，应当采取合理措施制止、报告并协助处理 | 2021-01-01 施行 |
| 《民法典》第281条 | 维修资金属于业主共有，用于共有部分的维修；紧急情况下业主大会或业委会可以依法申请使用 | 2021-01-01 施行 |
| 《建设工程质量管理条例》第40条 | 屋面防水、有防水要求的卫生间/房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为 5 年 | 2019 修订 |
