一、这份文件是什么
2026年9月24日，北京市住建委、市规自委、国家金融监督管理总局北京监管局、市住房资金管理中心四个部门联合发布《关于发布本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，文号京建发〔2026〕460号，自发布之日起执行。
它的上位文件是住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局的建房规〔2026〕3号《关于完善商品住房销售制度的通知》。
这份文件要解决的是一个老问题：房子还没盖好就先卖了，钱收走了，万一盖不完怎么办。
二、对买房人影响最大的四条
| # | 变化 | 具体内容 |
|---|---|---|
| 1 | 预售门槛提高 | 新项目申请预售，单体建筑必须完成主体结构封顶，建设单位、勘察、设计、施工、监理五方要签字盖章出具《主体结构分部工程验收记录》 |
| 2 | 资金监管加严 | 预售资金全额、全过程监管，要到项目联合验收后才能解除监管 |
| 3 | 按揭发放后移 | 2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后才发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款） |
| 4 | 现房销售优先 | 2026年8月28日起新出让的地块，优先选择现房销售；现房销售项目可以签定金合同，定金一般不超过总房价款的1% |
三、“封顶才能卖”到底改变了什么
这里有一个容易被忽略的关键对比。
过去的国家标准是：《城市房地产管理法》（2019年修正）第45条规定，商品房预售需要“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上”，并已确定施工进度和竣工交付日期。
北京的新要求是：主体结构封顶。
这两个标准不是“50分”和“60分”的关系，而是换了一个维度：
- 旧标准看的是“投了多少钱”
- 新标准看的是“盖到了什么程度”
投入 25% 的资金，楼可能只盖了两三层。但“封顶”意味着主体结构已经完成——这是从“资金进度”转向“工程形象进度”。
为什么要这么改？ 因为对买房人来说，楼盖到几层才是能看得见、能验证的。开发商账上投了多少钱，买房人无法核实；楼有没有封顶，站在工地外面就能看到。
四、“按揭要等竣工”意味着什么
这一条对开发商的影响比前一条更大，但对买房人也是个需要留意的变化。
过去：项目拿到预售许可证，卖房、签约、办理个人按揭贷款，回款很快。
现在：2026年8月28日后取得预售许可证的项目，个人住房按揭贷款要等到竣工备案之后才能发放，而且贷款资金要通过受托支付方式直接进预售资金监管账户。
对开发商：回款周期从“开盘后”拉长到“竣工后”，资金压力明显加大。
对买房人：这里藏着两个需要留意的点——
第一，付款节点和贷款发放节点要衔接好。 如果购房合同约定的付款时间早于银行放款时间，中间这段时间容易被开发商主张违约。签约时要看清楚付款条款是怎么写的。
第二，“竣工备案后才放款”不等于“房子一定能交付”。 竣工备案指的是工程建设环节完成并完成备案，和开发商的资金状况、能不能顺利交房是两件事。一个环节的加强，不等于整体风险清零。
五、现房销售：定金只交1%
2026年8月28日起新发布出让公告的商品住房项目，优先选择现房销售。
现房销售的流程是：开发商取得房屋首次登记后，编制现房销售方案，向房屋所在区的住建（房管）部门申请备案，然后按方案组织销售。而且所销售的房屋及建设用地使用权，应当没有抵押、查封等情形。
对买房人最实际的一条：实行现房销售的项目，开发商可以在取得建筑工程施工许可证后与购房人签订购房定金合同，一般收取不超过总房价款1%的定金。
定金少意味着什么？ 意味着买房人“锁定房源”的成本降低了。而且文件明确：开发商违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同。
这里要提醒一句：文件规定的是“一般不超过1%”，不是绝对上限。签定金合同前，一定要把“什么情况下退定金、什么情况下不退”写清楚，别只看比例。
六、你买的房适用哪套规则？看这两个节点
这是最需要搞清楚的一件事。文件里的时间分界线是2026年8月28日，但判断标准不只看拿地时间。
| 项目情况 | 适用政策 |
|---|---|
| 2026年8月28日后新发布出让公告的项目 | 新规：封顶才能预售、资金全额全过程监管 |
| 08月28日前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证、还没办预售许可的 | 按原有政策执行 |
| 08月28日前已取得（含正在出让）土地使用权，但还没取得建设工程规划许可证的 | 原则上按新规。但各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下报市级部门备案后，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售 |
| 08月28日前已取得土地使用权的历史遗留问题项目 | 经各区政府评估风险后，可按在途项目有关规定执行 |
怎么用这张表？ 如果你正在看某个楼盘，想知道它适用哪套规则，就要问清楚两件事：这块地的出让公告是什么时候发布的、项目有没有取得建设工程规划许可证。
只看“开发商哪年拿的地”是不够的——早拿地但没有规划许可的项目，原则上也要走新规。
七、在途项目的资金监管，多了一道“额度”
对于上面第三类项目（早拿地、没规划许可、走过渡通道的），文件对资金监管提了额外要求：
第一，要设定“重点监管额度”。 这个额度必须覆盖项目全部剩余工程建设费用，以及红线外需要开发企业承担的市政工程费用——目的是保障项目能竣工验收、水电热气等配套具备交付使用条件。
第二，资金支取有规则。 预售资金要全部进入市住房资金管理中心监管账户；入账资金超过重点监管额度后，可以按建设节点申请支取相应建设资金，或者申请支取超出重点监管额度部分的资金，支取时由房屋所在区住建（房管）部门审核。
这两条对买房人意味着什么？ 意味着监管账户里始终要留够把房子盖完的钱。这对防范项目中途停工是有意义的设计。
八、还有两件和买房相关的事
8.1 主办银行制度
2026年8月28日后签订开发贷合同的项目，会有一家主办银行（单独放贷的就是贷款银行，银团贷款的就是牵头行）。
开发商要在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金都要纳入这个账户管理。市住房资金管理中心也在主办银行开立资金监管账户，存放监管项目的预售资金和现房定金。
这个设计的目的：让项目资金“看得见、追得到”，避免资金在多个账户之间腾挪。
8.2 土地款可以分两年交
2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可以按国家规定分期缴纳：
- 首付款：出让合同签订之日起 30个自然日内缴纳，比例不低于总价款的50%
- 余款：可延长至出让合同签订后两年内缴清，且不计利息
这一条是给开发商的“松绑”——缓解前端资金压力。但结合前面按揭后移的规定看，政策的方向很清楚：前端给你喘息，后端把钱管住。
九、给买房人的五条实用建议
第一，签约前先查项目适用哪套规则。 按第六节的表格，问清出让公告发布时间和规划许可取得时间，确定这个项目走的是新规还是旧规。
第二，付款节点要和银行放款节点对齐。 新规下按揭要等竣工备案后才发放，如果你的付款时间早于放款时间，要在合同里把这段空档的处理方式写清楚。
第三，关注预售资金监管账户。 预售资金应该进入市住房资金管理中心的监管账户。签约时可以要求开发商明确说明监管账户信息。
第四，现房销售项目的定金，注意比例和退还条件。 文件规定定金一般不超过总房价款的1%，但更重要的是合同里“什么情况退、什么情况不退”的约定。
第五，别把政策红利当成风险归零。 这些措施确实提高了预售门槛、收紧了资金监管，但买房仍然要看项目本身的资质、开发商的资金状况和履约能力。政策是在降低风险，不是在消除风险。
十、一个提醒：这是地方政策，不是法律
京建发〔2026〕460号是北京市的地方规范性文件，不是法律、行政法规。
这一点在实务中很重要：引用时要和国家法律分层表述——
- 国家层面：《城市房地产管理法》（2019年修正）第45条规定预售的法定条件；《城市商品房预售管理办法》（2004年修正）第5条规定预售的具体条件
- 北京市层面：京建发〔2026〕460号规定更严格的预售条件、资金监管和信贷要求
不能说“依据某条规定北京要求封顶”——“封顶”这个要求来自北京市的地方文件，不是《城市房地产管理法》的规定。这个区分在写合同、打官司时都必须讲清楚。
另外，文件提到“具体预售资金监管办法另行印发”——截至2026年9月24日，配套办法还未发布。涉及资金监管的具体操作细节，要以后续出台的配套办法为准。
法律依据
| 规范 | 条文要点 | 效力层级 |
|---|---|---|
| 《城市房地产管理法》（2019修正）第45条 | 商品房预售条件：①已交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书 ②持有建设工程规划许可证 ③投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期 ④办理预售登记取得预售许可证明。预售所得款项必须用于有关的工程建设 | 法律，2020-01-01 施行 |
| 《城市商品房预售管理办法》（2004修正）第5条 | 预售条件：①交付全部土地出让金、取得土地使用权证书 ②持有建设工程规划许可证和施工许可证 ③投入开发建设资金达工程建设总投资25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期 | 部门规章，2004-07-20 施行 |
| 京建发〔2026〕460号 | ①新项目预售须主体结构封顶，五方签章《主体结构分部工程验收记录》②预售资金全额、全过程监管，联合验收后解除 ③新出让地块优先现房销售，定金一般不超总价1% ④2026-08-28后取得预售许可证的项目，按揭贷款竣工备案后发放 ⑤推行主办银行制度 ⑥土地款首付30日内不低于50%、余款2年免息 | 北京市地方规范性文件，2026-09-24 发布即执行 |
| 建房规〔2026〕3号 | 住建部、自然资源部、金融监管总局《关于完善商品住房销售制度的通知》（上位文件） | 部门规范性文件 |
